Хотелось бы отметить, что в сфере жилищного строительства на данном этапе развития рыночной экономики преобладают частнособственнические отношения, инвестиции же носят в основном негосударственный характер. Бюджетное финансирование строительный деятельности значительно сократилось.

С принятием части второй ГК РФ, а именно, главы 37, гражданско-правовое регулирование отношений в области капитального строительства было обеспечено на законодательном уровне – нормы параграфа 3 главы 37 ГК РФ подробно регламентируют договор строительного подряда.

На практике частные инвесторы (будущие собственники строящихся объектов недвижимости) и застройщики, основываясь на принципе свободы договора, чаще заключали непоименованные в ГК РФ договоры, а именно: договор инвестирования, договор соинвестирования, договор долевого участия в строительстве и т.д.

Подобные договоры, в отличие от договора строительного подряда, не содержали норм о защите прав и интересов дольщиков (частных интересов вкладчиков) и не могли предотвратить так называемые схемы «двойных продаж» недвижимости, как жилой, так и нежилой.

Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30.12.04 г.(в ред. ФЗ от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 16.10.2006 № 160 -ФЗ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ) предусмотрен договор участия в долевом строительстве.

В настоящее время правоотношения в области капитального строительства в основном базируются на данной договорной конструкции.

Понятие договора участия в долевом строительстве сформулировано в статье 4 Закона № 214-ФЗ.
Согласно статьям 4.,17 Закон № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия:
- указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику, в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Применительно к договору участия в долевом строительстве законодатель ввел обязательную государственную регистрацию права собственности на объекты долевого строительства (статья 16 Закон 214-ФЗ).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому физическому лицу, которое предъявит удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Согласно части 2 статьи 16 Закона № 214 - ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его создания, а именно:

- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства;
- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется в соответствии с статьей 25.1 ФЗ РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Также Закон № 214-ФЗ предусматривает следующие способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве: ипотека и поручительство.
Ипотека

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Ипотека, возникающая на основании Закона № 214-ФЗ, преследует цели защиты прав пайщиков долевого строительства, т.е. должна обеспечить исполнение застройщиком участнику долевого строительства следующих обязательств:

- возврат в предусмотренных законодательством случаях денежных средств, внесенных участником долевого строительства;
- уплата дольщику возможных убытков и (или) неустойки вследствие несвоевременной передачи (непередачи) ему жилья.

Причем к отношениям, вытекающим из ипотеки, возникающей на основании Закона № 214 ФЗ, положения ГК РФ и закона об ипотеки, применяются с учетом особенностей, установленных законом , что зафиксировано в части 9 статьи 13 Закона № 214 ФЗ.
Согласно пункту 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ основанием для прекращения права залога является подписание сторонами документа о передаче объекта договора.

Поручительство

Поручительство банка, как способ обеспечения исполнения обязательств, представляет собой одну из новелл Закона № 214-ФЗ, принятых Федеральным законом № 111 – ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон № 214 ФЗ» и является еще одним способом обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Причем, согласно статьи 15.1, Закона № 214 ФЗ, договор поручительства должен быть заключен еще до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен содержать в обязательном порядке следующие условия:

1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по предусмотренным частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона обязательствам застройщика по договору;

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном частью 3 настоящей статьи.

Так как вышеперечисленные условия являются обязательными для данного вида договора поручительства, то эти условия должно считать существенными условиями, без которых договор будет считаться незаключенным.

В случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного пунктом 3 части 2 статьи15.1 Закона № 214 ФЗ срока действия поручительства при любом основании поручитель и застройщик обязаны совместно уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства.
При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.

В случае невыполнения поручителем данного требования, поручитель обязан будет нести субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика, которые предусмотрены частью 2 статьи 12.1 Закона № 214 ФЗ.


Баратова М.А., ст. преподаватель кафедры
гражданского права факультета права ГУ-ВШЭ